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(책)미국 대도시의 죽음과 삶

1950년대 미국은 도심 재개발 프로젝트라는 이름으로 도시계획사업을 진행합니다. 그러나 수십억 달러를 투자하여 사업이 전개되었으나 새롭게 조성된 곳은 예전만큼 흥미롭지도 활기가 넘치지도 않게 됩니다. 당시 <건축포럼>의 편집장이었던 제인 제이콥스는 그때부터 정통 도시계획 이론을 부정하며 기존 도시계획가들과는 전혀 다른 방식이 도시 살리기 운동을 시작합니다.

이 책에서는 '어떻게 하면 안전하고 살기 좋은 도시를 만들 수 있을까'에 대한 제인 제이콥스의 고민이 담겨져 있습니다.

안전한 거리를 만들기 위해서는 3가지 특징을 갖춰야 한다고 이야기합니다. 거리를 지나는 사람들이 서로서로 감시할 수 있는 눈이 되어야 주어야 하는데, 첫째, 공적 공간과 사적 공간 사이에 분명한 경계선이 존재해야 합니다. 둘째, 낯선 사람들을 수용하고 주민과 낯선 사람들 모두에게 안전을 보장하도록 만들어진 거리의 건물들은 거리를 향해야 합니다. 셋째, 보도에는 이용자들이 끊이지 않아야 합니다. 이러한 감시를 위한 기본적인 필요조건으로 상당한 수의 상점을 비롯한 공공장소들이 지역의 보도를 따라 드문드문 박혀 있어야 합니다.

 

뉴욕의 파크애비뉴 주택가나 5번로 위쪽처럼 손수하기 식 감사가 거의 없는 일부 도시 부유층 동네에서는 거리 감시자를 고용한다. 가령 파크애비뉴 주택가의 단조로운 보도는 놀랄 정도로 이용하는 사람이 없다. 원래 그곳을 이용할 만한 사람들은 그 대신 흥미로운 상점과 술집과 식당으로 가득한 동쪽과 서쪽의 렉싱턴 애비뉴와 매디슨애비뉴의 보도와 이곳으로 연결되는 교차로를 이용한다. 도어맨과 관리인, 배달부 아이와 보모의 네트워크가, 즉 일종의 고용된 이웃들이 파크애비뉴 주택가에서 사람들의 이목이 사라지지 않게 만든다. 밤에는 도어맨들에게 힘을 보탠다. 그러나 이 거리에는 붙박이 눈이 없고, 또 첫 번째 모퉁이가 나오면 꺾어지는 대신 이 거리를 이용하거나 바라볼 구체적이 이유가 없는 까닭에, 도어맨과 엘리베이터맨 같은 다수의 고용된 이웃을 유지할 수 없을 정도로 임대료가 떨어지면 대단히 위험한 거리가 될 것이다. 어느 거리가 낯선 사람들이 잘 되어 있다면, 사적 공간과 공적 공간을 가르는 구분이 효과적으로 잘 되어 있고 사람들의 분주한 움직임과 이목을 기본적으로 제공한다면, 낯선 사람들이 많을수록 더욱 유쾌해진다.(p.67)
 
 

그녀는 도시에서 사람들이 가장 필요로 하는 것이 바로 안전과 활기와 다양성이라고 이야기합니다. 도시는 온갖 사업과 소통이 이루어지는 가운데 사람들이 교류하고 접촉하는 공간으로서, 이러한 도시에 생명력을 부여하는 것은 다양한 인간 활동입니다.

도시 거리와 지구에서 풍부한 다양성을 만들어 내기 위해서는 네 가지 조건이 필수적이라고 이야기합니다. 첫째, 지구와 그 내부의 가능한 많은 지역이 하나 이상, 가급적이면 두 이상의 주요 기능에 이바지할 것을 제안합니다. 각기 다른 일정으로 외출을 하고 서로 다른 목적으로 그 장소에 있지만 많은 시설을 공통으로 이용할 수 있는 사람들이 언제나 확실하게 존재할 수 있기 때문입니다. 둘째, 모통이를 돌 기회가 많도록 대부분의 블록이 짧아야 합니다. 셋째, 경제적 수익이 다양하도록 하기 위해 상당한 비중의 오래된 건물을 비롯하여 햇수와 상태가 각기 다른 여러 건물이 지구에 섞여 있어야 합니다. 넷째, 사람들이 충분히 오밀조밀 집중되어 있어야 합니다. 다시 정리하면, 다양한 목적을 가진 사람들이 모일 수 있는 공간이 만들어야 져야 함을 이야기합니다. 용도가 다양할수록 건물의 형태가 연수가 다양할수록 다양한 사람들이 모일 수 있는 가능성이 높음을 말합니다.

 

만약 어느 도시 지역에 새로운 건물들만 있다면, 거기 자리할 수 있는 업체는 높은 건물 신축 비용을 감당할 수 있는 것들로만 국한된다. 신축 건물을 차지하는 데 드는 이런 높은 비용은 임대료의 형태로 부과될 수도 있고, 또는 신축 자본 비용에 대한 소유주의 이자 지불 및 분할 상환의 형태로 부과될 수도 있다. 그러나 어쨌든 간에 그 비용은 지불되어야 하고 실제로도 지불된다. 그리고 이런 이유 때문에 신축 비용을 감당할 수 있는 업체는 상대적으로 높은-오래된 건물에 반드시 필요한 비용에 높은-간접비를 지출할 능력이 있어야 한다. 이런 높은 간접비를 감당하려면 업체는 높은 수익을 올리거나 충분한 보조금을 받아야 한다. 주변을 둘러보면 자리를 잘 잡거나 높은 수익을 올리거나 표준화되거나 많은 보조금을 받는 업체만이 보통 신축 비용을 감당할 수 있음을 알게 될 것이다. 대개 체인점, 체인 레스토랑, 은행 등이 신축 건물에 들어간다. 그러나 동네 술집이나 외국 음식 식당, 전당포 등은 오래된 건물에 들어간다. 슈퍼마켓과 제화점은 종종 신축 건물에 들어가지만, 좋은 서점과 골동품 가게는 그런 경우가 드물다. 충분한 보조금을 받는 오페라극장과 미술관은 대개 신축 건물로 들어간다. 그러나 비공식적으로 예술을 장려하는 장소들-스튜디오, 갤러리, 악기점, 미술용품점, 테이블 하나와 의자 하나 뿐인 낮은 수익 능력 덕분에 비경제적인 토론을 흡수할 수 있는 뒷방-은 오래된 건물로 들어간다. 아마 더욱 중요한 점은, 거리와 동네의 안전과 공중 생활에 필요하며 편의성과 인간적인 질 때문에 소중히 여겨지는 수백 개의 평범한 가게들이 오래된 건물에서는 성공적으로 유지될 수 있지만, 신축 건물의 높은 간접비는 이런 가게들을 무자비하게 쓸어버린다는 사실일 것이다.(p.257-258)

 

50여년 전에 출간된 책이지만 이 책은 도시재생사업이 어떤 모습을 지향해야 하는지를 잘 말해주는 것 같습니다. 건축 평론가 존 러스킨은 도시 건축 풍경의 진정한 차이는 “인간의 얽히고 설킨 행동 유형”을 나타낸다고 했습니다. 즉 건축물 자체가 의미있는 것이 아니라 건축물을 대하는 인간의 다양한 행동들에 초점을 맞추어야 한다고 생각합니다. 제인 제이콥스의 책 "미국 대도시의 죽음과 삶"은 도시개발사업을 건축물이나 토목공사 등의 기계적인 관점이 아닌 인문학적 혹은 심리학적 관점으로 볼 수 있는 관점 전환의 계기를 마련해 주는 책으로써 추천드립니다. 

 

든든한 부동산 파트너 김희만 이사 키움부동산중개법인 010-9018-3819