항상 대선이 가까이 오면 대선 전 한두 달 정도 부동산 거래가 활발하지는 않습니다. 다들 관망하는 거죠. 누가 당선될지 어떤 정책을 펼칠지 불확실성이 크기 때문에 섣불리 투자를 하지 않게 되는 거지요.
이번 선거운동기간동안 각 후보들이 국회와 청와대의 이전 이야기들을 꺼내면서 세종시 아파트 전세값은 1억원이 채 안됨에도 불구하고 아파트값은 되려 올라갔다는 기사를 본 적이 있습니다.우리나라 부동산은 정부의 정책에 큰 영향을 받기 때문입니다.
이번에 읽은 책은 김수현 저자의 '부동산은 끝났다'라는 책입니다. 김수현 씨는 현재 세종대학교 도시부동산대학원 교수로 부동산 정책, 주거복지 등을 가르치고 있으며 노무현 정부 출범과 함께 정부에 참여하여 주로 부동산 정책과 사회 정책의 수립과 집행에 관여한 이력이 있습니다. 책 '부동산은 끝났다'는 올바른 부동산 정책이란 무엇인가,에 대해 고민하게 하는 책입니다. 책 중간중간에는 노무현 정권 때의 부동산 정책과 그 정책에 대한 비판 내용들도 담고 있습니다. 다들 아시다시피 노무현 정권 때 부동산 가격이 급상승하며 많은 서민들이 피해를 봤습니다. 당시를 회고하며 쓴다는 것이 저자에게는 심정적으로 힘들 수 있었겠으나, 덕분에 반면교사로 삼을 수 있는 내용들이 많습니다.
이 책은 크게 네 부분으로 구성되어 있습니다. 제1부는 부동산 시장에 대한 거시적이고 구조적인 안목을 위해, 우리나라 부동산 시장의 객관적 지표들을 설명합니다. 제2부에서는 각종 부동산 정책들의 효과와 한계를 살펴보고 그러한 정책들이 한국 사회에서 어떤 의미를 가지고 있는지 살펴봅니다. 제3부는 외국의 부동산 정책과 우리나라 정책을 비교하여 보여줍니다. 마지막 제4부는 우리나라 부동산 정책의 방향을 모색합니다.
좀더 객관적인 시각에서 현명한 부동산 투자를 하고 싶은 분 혹은 부동산업에 종사하시는 분들이라면 꼭 읽어보길 추천드립니다.
바뀐 시장 환경 속에서 우리식 부동산 정책 패러다임을 찾고, 그 정책 패키지를 정립하려는 것이다. ‘한방’에 해결할 방법은 없다지만, 원칙을 정립하고 상황 변화에 대응하는 패키지를 갖춘다면 머지않아 달성될 일이다. 이를 위한 우리 사회의 실천지침 같은 것도 생각해보았다.(p.19)
이와 함께 우리나라 부동산 시장에 대해서도 비관적 전망이 난무하기 시작했다. 인구 압력이 줄어들었을 뿐 아니라 1-2인 가구가 늘어나면서 전통적인 주택 수요에 변화가 생겼다는 것. 2000년대의 부동산 가격 상승기에 주택이 너무 많이 공급되었기 때문에 누적된 과잉 공급이 해결되어야 한다는 점. 또한 주택가격이 소득수준에 비해 너무 높고, 경제 상황은 상당 기간 어려울 것이기 때문에 구매력이 회복되기 어렵다는 점. 이런 점들로 인해 우리도 일본식 하락 내지 상당한 침체가 불가피할 것이라는 관측이 힘을 얻었다. 이른바 대세하락론이다 대표적으로 선대인 김광수경제연구소 부소장이 책이나 칼럼, 토론 등에서 적극적으로 제기했다. 반면 상당수의 이른바 시장전문가들은 현재의 침체기는 경기순환적인 측면으로, 머지 않아 다시 오를 수 밖에 없다는 생각을 가지고 있다. 대표적으로 고종완 RE 멤버스 대표는 어떤 상황에서든 호재는 있을 수 있으며, 특히 입지에 따라 차별화되는 부동산 시장에서 불황은 있을 수 없다는 입장이다. 그 외에도 부동산 업계의 이해관계와 밀접한 전문가들은 기본적으로 부동산 경기 침체가 있기는 하지만 조만간 회복될 것이라는 생각에는 동일하다.(P.51-52)
주택시장 전망, 믿을 수 있나?
우리는 집값, 전셋값 전망에 예민하다. 주택구입 시기를 바꿔야 할 수도 있고, 결혼이나 분가 계획을 조정해야 할 수도 있기 때문이다. 그래서 매년 말 다음 해의 부동산 시장 전망은 여러 언론에서 크게 다루는 경향이 있다. 그 중 대표적인 시장 전망 발표기관은 한국건설산업연구원이다. 그런데 한국건설산업연구원은 대형 건설업체들이 업계 이익을 위해 설립한 대한건설협회 소속이다. 즉 건설업체의 이해관계를 생각하지 않을 수 없는 위치에 있는 셈이다.
누구든 미래가 궁금하다. 특히 전 재산에 가까운 집값, 전셋값이야 말로 여간 궁금한 일이 아닐 수 없다. 그러나 전망은 전망일 뿐이다. 워낙 많은 요소들이 작용하기에 여간해서 맞히기 어려운 것이다. 따라서 틀린 것 자체가 문제는 아니다. 진짜 문제는 시장 전망을 통해 부동산 시장심리를 움직이려고 하고 또한 정부 정책에 압박을 가하려는 ‘왜곡된 배경’이다. 대형 건설업체들의 이해관계를 지켜야 하는 연구소가 정말 순수하고 객관적인 시장 예측을 내놓고 있다고 보기 어려운 이유이다. 그럼에도 우리 언론들은 이를 대서특필하고 있다.(p.54)
그렇다고 도시 재생을 무턱대고 안 할 수도 없는 일이다. 도시는 그 자체가 살아 있는 생명체 같은 것으로, 사회경제 환경 변화에 맞추어 적응할 필요가 있기 때문이다. 지금처럼 공원이나 녹지는 물론이고 주차 공간조차 찾을 수 없는 구 시가지를 마냥 그대로 둘 수도 없는 일이다. 서울은 더구나 워낙 빨리 도시가 성장했기 때문에 인구 수용에 급급한 날림 건축이 만연했고, 이들이 더 빨리 노후화되는 상태이다. 점점 높아지는 삶의 질 욕구를 감안하면 도시를 고쳐 쓰지 않으면 안되는 것이다.
그러나 도시는 단순히 콘크리트 덩어리가 아니고 '사람'이 사는 곳이다. 그래서 도시 재생은 늘 어렵고 그 과정에서 많은 일들이 발생한다. 즉, 낡고 노후한 공간에는 그만큼 서민들이 살기 마련인데, 이들의 사회경제 상황을 감안하지 않고 도시재생사업을 할 수는 없는 것이다. 애초 거기에 누가 살든 상관없이 아파트만 새로 지으면 된다고 생각하는 사람도 있겠지만, 그건 바로 '주민은 보지 않고 주택만 생각하는 관점'일 뿐이다. 실제로 이런 시각 때문에 그동안 도시재생사업은 갈등의 진원지가 되어봤다. 개발이익을 극대화하려는 소유주(대부분 외지인다)와 개발업체는 오히려 원거주민을 거추장스런 존재로 인식해왔기 때문이다. 이러다보니 도시재생사업은 가옥주, 세입자, 개발업체, 정부 사이에 갈등이 끊이지 않았고, 각종 소송, 폭력, 심지어 살인까지 벌어지는 갈등 현장이 되고 말았다.(p.183,188)
도시를 관리하는 방식은 여러가지가 있다. 그 가운데 가장 극단적이고 비민주적이며, 건강하지도 지속가능하지도 않은 방식이 바로 철거재개발이다. 따라서 철거재개발 방식은 아주 불가피한 경우에 한해 신중하게, 제한적으로 적용해야 한다. 그 대신 더욱 건강하고 지속가능한 방식, 더욱 민주적이고 자연스러운 방식을 도입해서 좋은 사례를 만들어내고 확산시켜야 한다. (...) 철거재개발과 그 대안들의 선택 문제는 어린이 놀이터의 시소에 비유할 수 있다. 재개발사업이 지금보다 더욱 어려워지고 거기에서 이득을 볼 수 있는 문이 체감할 만큼 좁아져야, 그 대안이라 할 수 있는 마을만들기, 리모델링, 수복재개발이 상대적으로 쉬워지고 이들 사업을 통한 성공의 문 또한 좀 더 넓어질 수 있을 것이다.(p.202-204)
"건설업을 통한 경기부양은 안된다. 부동산 세금의 원칙을 정하고 흔들림 없이 추진한다. 가계와 은행의 건전성을 지키는 것은 부동산 경기보다 우선하는 가치이다. 본인의 노력에 의하지 않은 개발이익은 공공과 나눠야 한다." 이 네 가지는 우리 주택 정책에서 놓쳐서는 안 되는 원칙이자 규범이다. 타협이 있어서도 안 되고, 정치적 유혹에 흔들려서도 안된다.(p.363)
집은 상품이기 이전에 삶의 터전이다. 자본주의 하에서 집이 민간시장에서 주로 생산, 유통된다는 점을 인정한다 하더라도 최소한의 주거는 보장되어야 한다. 더 나아가 소유자와 임차인의 권리가 균형을 이루지 못하거나, 주거권, 영업권 등 무형의 권리가 제대로 평가받지 못한다면 이는 국가에 의해 교정되어야 한다. 주택은 그 특성상 수요-공급의 균형에 장시간이 소요되고, 시장 왜곡이 일어나기 쉬운 상품이다. 시장 규율과 질서를 구축하는 일도 당연히 국가의 책임이다. 경우에 따라서는 국가 스스로 주택의 공급자가 되어 국민의 주거를 안정시키는 데 나서야 한다. 정부의 주택 정책 역할이 시장규율을 넘어 적극적인 복지 정책으로 발전해야 하는 것이다. 집이야말로 우리가 꿈꾸는 복지국가의 가장 중요한 토대이기 때문이다.(P.390)
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