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(책)한 권으로 끝내는 돈 되는 재건축 재개발

  • 2018-01-29 17:04:26
  • 4911

요즘 강남 재건축 아파트가 연일 화제입니다. 강남에서 시작된 열기는 목동 아파트에도 큰 영향을 주고 있습니다. 강남 3구, 목동, 분당 등은 교육 학군이 좋고 기반시설이 잘 갖춰져 이 지역의 아파트값은 꾸준히 상승할 거라는 믿음 때문이겠지요.

재건축 아파트 투자는 추가 분담금이 있습니다. 그리고 2018년 1월 1일부터 시행되는 재건축 초과이익환수제 적용을 받아 추가 부담금을 내야 하는 것도 감안을 해야 하기 때문에 투자 전 좀더 공부를 하는 게 좋습니다.

제가 지금까지 읽어본 관련 책들 중에서 '돈되는 재건축 재개발'이 가장 내용이 충실했습니다. 재건축사업과 재개발사업에 대한 주요 내용을 정리해주고 각각의 추가 부담금을 구하는 공식이 설명되어 있으며 목동과 분당 각각의 재건축 연한이 다가오는 아파트들의 전용 면적, 세대수, 대지지분들이 상세하게 설명되어 있습니다.

책에 소개된 몇 가지 주요 개념들입니다. 나머지 내용들은 책을 통해서 확인하세요. 재건축이나 재개발을 통한 투자를 고려하신다면 이 책을 추천드립니다.

 

 

조합원: 재건축 조합 또는 재개발 조합의 구성원. 가지고 있는 부동산을 재건축, 재개발 사업에 내놓는 대신 새로 지어질 아파트를 저렴한 가격에 분양받을 권리를 얻게 된다.

조합원분양과 일반분양: 재건축재개발 사업의 조합원에게는 새로 지어질 아파트를 원가 수준으로 싸게 분양해 주는데 이것이 조합원분양이다. 조합원분양을 하고 남은 아파트는 일반분양을 하게 된다. 흔히 조합원분양가는 일반분양가에 비해 10~20% 정도 저렴하다.

감정평가액: 조합원이 가지고 있는 부동산의 가격을 객관적인 금액으로 평가한 것. 정해진 방법과 절차에 따라 감정평가사가 평가한다.

P(프리미엄): 조합원의 물건을 매입할 때 그 물건의 감정평가액에 얹어주는 웃돈. 사업성과 입지가 좋은 지역일수록 P도 많이 붙는다.

기부채납: 재건축재개발 사업을 진행할 때 도로, 녹지, 공공시설물 등의 정비기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅

비례율: 재건축재개발 사업성을 나타내는 지표. 100보다 높을수록 사업성이 좋다고 본다. 구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 합한 ‘종후자산평가액’에서 ‘총사업비’를 빼고 다시 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 ‘종전자산 평가액’으로 나눈다.
비례율=(종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액*100

종후자산평가액: 사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액이다. 조합원분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액
종후자산평가액=조합원분양 수입+일반분양 수입

총사업비: 사업을 진행하는 데에 들어간 비용의 총액. 공사비(시공비)와 기타사업비(금융비용, 보상비, 기타비용 등)의 합으로 이뤄진다.
총사업비=공사비(시공비)+기타사업비

종전자산평가액: 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들. 즉 현재 소유한 토지 및 건축물들의 감정평가액을 모두 합한 것.

권리가액: 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액.
권리가액=감정평가액*비례율

분담금: 조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액. 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산한다.
분담금=조합원분양가-권리가액

사업시행인가: 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장군수구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차. 사업시행인가가 이루어지면 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있다.

관리처분계획: 사업이 어느 정도 진행되고 이제 분양 및 이주철거를 앞둔 시점에서, 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획 등을 최종적으로 수립하는 단계. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용이 확정된 상태이므로 수익성을 자세하게 추산할 수 있다.

관리처분계획 수립 및 인가: 재건축 또는 재개발 사업이 진행되어 본격적인 이주와 철거를 앞둔 시점에서 얼마의 비용을 사용할 것이며, 얼마의 물량을 얼마의 가격에 분양할 것인지를 구체적으로 계획한 것이 ‘관리처분계획’이다. 이러한 관리처분계획이 지자체에 의해 인가되면 본격적으로 이주 및 철거가 이뤄지고, 건축과 일반분양이 진행된다. 관리처분계획이 나오면 대부분의 불확실성이 해소된 것이므로 투자자가 많이 몰려들지만, 이미 프리미엄이 시세에 많이 반영된 상태이므로 수익률이 높지는 않다.
 

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